상환 부족액과 추심 재판

압류 소송을 통해 융자회사가 건물을 처분했을 경우, 압류 경매 낙찰가가 융자회사가 받아야할 융자 상환금액의 총액보다 낮다면 상환부족액 (In Personam Deficiency)이라는 것이 발생한다. 즉, 대부분의 경우 융자회사는 압류를 통해 건물을 팔더라도 빌려준 모든 융자 금액을 상환받지 못한다는 말이다. 상환부족액이 발생하면, 융자회사는 상환부족액 판결 (Deficiency Judgment)을 통해 그 부족액을 채무자 개인에게 받아낼 법적 권리를 갖는다. 채무자의 월급, 은행 통장, 혹은 다른 자산을 통해 융자회사가 상환부족액을 받아낼 수 있는 것이다. 또는, 채무자가 소유하고 있는 다른 부동산이 있다면 그 부동산에 추가로 판결 담보권/저당권 (Judgment Lien)을 설정할 수도 있다.

실제 압류 소송을 보면, 하나의 부동산이 동시에 두개 이상의 융자회사에 저당물로 잡혀있는 경우가 많이 있다. 또는, 타운 하우스나 콘도의 경우, 융자회사 말고도 어소세이션 혹은 매니지먼트 회사가 저당권을 설정하고 있는 경우도 있다. 만약 압류 소송에 참여한 채권자가 하나 이상일 경우 상환부족액은 어떻게 처리가 될까. 이렇게 한 부동산에 둘 이상의 저당권이 설정된 경우, 저당권 등기 순서에 상관없이 누구든 압류 소송을 시작할 수 있다. 하지만, Race-Notice Statute를 따르는 일리노이 주 등기법에 의거하여, 먼저 등록된 저당권자가 본인의 융자금액 전체를 먼저 상환받을 수 있는 우선권이 있다. 쉽게 말해, 압류 경매가 이루어지면, 첫번째 융자회사가 먼저 융자 금액을 상환받고 남는 액수가 있다면 두번째, 세번째 회사가 순서대로 그 금액을 나누어 갖는 것이다.

대부분의 압류 소송 경우 부동산 경매가가 첫번째 융자회사의 금액보다도 낮기 때문에, 실제적으로 다른 융자회사들은 융자금을 상환받는 것이 거의 불가능하다. 따라서, 두번째 저당권자가 압류 소송을 진행하여 부동산이 처분된다 하더라도, 만약 부동산 가치가 첫번째 저당권자의 남은 융자 금액보다도 낮다면 두번째 저당권자는 압류 소송 후에도 상환받을 수 있는 금액이 전혀 없게 된다. 이런 이유로 많은 분들이 압류 소송을 통해 부동산이 처분되면 모든 부채가 완전히 없어진다고 잘못 생각한다. 하지만, 융자 금액을 상환받지 못한 두번째, 세번째 융자회사들은 상환부족액을 채무자에게 개인적으로 받을 수 있는 법적 권리를 그대로 갖고있다.

다만, 압류 소송을 통해 상환부족액 판결을 획득한 첫번째 융자회사를 제외하고, 다른 융자회사들은 추가 법적 소송을 통해서만 채무자에게 상환부족액 판결을 받을 수 있다. 압류 소송이든 추가 법적 소송이든, 일단 상환부족액 판결을 받고 나면, 융자회사는 추심 재판 (Citation to Discover Assets)을 통해 채무자의 월급, 은행 통장, 혹은 다른 재산을 압류하거나 처분할 수 있다. 일리노이 주법에 의하면 상환부족액 판결은 7년간만 유효하기 때문에, 이 기간 내에 융자회사가 추심 재판을 진행하지 않는다면 상환부족액을 받을 권리를 잃는다.

추심 재판이란 채권자가 채무자의 모든 자산을 공개하도록 요구하여 그 재산의 일부 혹은 전부를 압류, 경매 처분할 수 있는 법적 절차를 말한다. 추심 재판을 통해 채무자의 재산이 공개되면, 이들 재산 중 법에 의해 보호받는 특정 자산 혹은 생계수단을 위한 일정 한도액을 제외한 나머지 재산은 채권자의 압류로부터 자유롭지 못하다.

채권자가 압류할 수 있는 대표적인 자산은 채무자의 월급, 은행 계좌에 입금되어있는 현금, 부동산, 자동차, 주식 및 투자상품 등이 있다. 이러한 자산이 제 3자에 의해 양도되어야 한다면 (월급, 은행 계좌 등), 채권자는 법원을 통하여 제 3자에게 채무자 자산 양도를 명령할 수 있다. 아울러, 추심 재판이 진행되는 동안 채무자의 모든 재산에는 자동적으로 담보권이 설정되기 때문에 채권자는 채무자가 고의로 타인에게 명의 변경한 자산을 압류 요구할 수 있고, 채무자가 미래의 시점에 소유하게 되는 자산역시 요구할 수 있다. 더 나아가, 채무자가 변제의 의무를 불이행하고자 의도적으로 생전 신탁 (Living Trust)을 설립하여 자산을 묶어둔다면, 이러한 자산또한 추심 재판으로부터 자유롭지 못하다.

본 글은 시카고 한국일보 2020년 2월 20일자에 기재된 칼럼입니다.
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