법률 칼럼 / 부동산 공동으로 소유하기

타인과 함께 부동산을 공동으로 소유하고 있는 사람이 많은 반면, 공동소유방식에도 여러 종류가 있다는 사실과 각각의 종류에 따라 향후 소유권 재분배가 크게 달라질 수 있다는 사실을 인지하고 있는 사람은 많지 않다. 미국 부동산의 공동소유 방식은 크게 세가지로 나뉜다.

첫째는 공동거주자다. 이는 두 명 이상이 물리적으로 분리할 수 없는 부동산의 지분을 공동으로 소유하는 가장 기본적인 방식이다. 만약 부동산 등기증서에 다른 공동 소유방식을 별도로 명시하지 않는다면 그 부동산은 공동거주자로 소유하는 것이라 추정된다.공동거주자는 자신이 소유하고 있는 지분을 다른 공동소유권자의 동의 없이 자유롭게 양도하거나 매매할 수 있다. 또한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 유언이나 상속 법원의 절차에 의해 사망자의 지분이 상속인에게 양도되기 때문에 지분을 받은 상속인은 남은 공동소유권자와 함께 해당부동산을 소유하게 된다.

둘째는 생존권을 가진 공동소유자다. 공동소유자와 다른 점은 자신이 소유하고 있는 지분을 양도하거나 매매하기 위해 공동소유권자의 동의가 있어야 한다는 것이다. 만약 동의 없이 지분을 양도했을 경우 소유권방식은 공동거주자의 형태로 바뀌게 된다. 따라서 새로 지분을 받은 사람은 다른 공동소유권자와 공동거주자의 방식으로 부동산을 소유하게 되는 것이다. 또한 생존권을 가진 공동소유자에 명시돼 있듯 한 소유권자가 사망할 경우 사망자의 지분은 상속 절차 없이 자동으로 남아있는 공동소유권자에게 모두 양도된다.

예를 들어 철수는 둘도 없는 친구 사이인 영희와 시카고 상업건물을 각각 50%씩 공동소유하고 있다.영희는 아직 미혼이고 철수는 아내와 두 자녀가 있다. 갑작스런 사고로 철수가 사망했을 경우 철수의 지분50%는 어떻게 분배될까. 만약 철수와 영희가 공동거주자로 소유하고 있다면, 일리노이주 상속법에 의거해 철수의 지분은 아내와 자녀들에게 반반씩 균등하게 분배된다. 즉 영희는 50%, 철수의아내는 25%, 두 자녀는 각각 12.5%씩 지분을 갖게 된다. 하지만 철수와 영희가 생존권을 가진 공동거주자의 형태로 건물을 소유하고 있다면 철수의 지분은 상속절차를 통하지 않고 바로 영희에게 양도된다. 즉 영희가 100%의 지분을 소유하게 되는 것이다.

마지막 소유방식으로는 전적 입주자다. 이 방식은 생존권을 가진 공동거주자들의 동일한 특징을 갖지만 반드시 결혼한 부부만이 채택할 수 있고 상대 배우자의 동의 없이는 전혀 본인의 지분을 양도하거나 매매할 수 없다. 같은 의미로 두 부부 중 한 명에게만 채무관계가 있는 채권자가 있다면 원칙적으로 전적 입주자로 공동 재산은 건드릴 수 없다. 이는 가정의 공동재산을 보호하고자 하는 부부들이 많이 채택하는 소유형태다.

본 글은 시카고 중앙일보 2017년 7월 24일자에 기재된 칼럼입니다.

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