법률 칼럼 – 건물주에게 공사 보조금 요구하기

“건물주에게 공사 보조금 요구하기”

온라인 비지니스가 아닌 다음에야 미국에서 비지니스를 시작하는 이들에게는 반드시 사업장이 필요하다. 유치할 수 있는 투자금이 많거나 보유 재산이 넉넉해서 건물을 직접 소유한 채로 사업을 시작하는 이들도 있겠지만, 대부분의 사업주는 건물주와의 임대 계약을 통해 첫 발을 내딛는다고 볼 수 있다. 따라서, 건물을 소유한 임대인과 사업을 시작하는 임차인과의 계약 협상은 향후 사업의 성공 여부에도 깊게 관여한다. 임대 계약의 대표적인 협상 항목 중, 임대료만큼이나 중요시 여겨지는 것은 바로 임차인 공사 보조금 (Tenant Improvement Allowance (TIA))이다.

임차인 공사 보조금이란, 임차인이 건물에 사업장을 열면서 필요한 공사 대금을 건물주가 일부 혹은 전부 보조해주는 것을 일컫는다. 보조금 액수는 건물의 설비 상태에 따라 천차만별이다. 배관, 수도, 전기, 냉난방, 방화 등의 기본 설비가 갖춰지지 않은 건물인 경우, 이러한 기본 설비 공사는 건물주가 대부분 보조하고, 기본 설비가 완비되어 즉시 입주가 가능한 건물에 임차인의 사업 용도에 따라 내부, 바닥, 천장, 사무실 등을 꾸미는 공사인 경우, 공사비 일부분만을 건물주가 보조하는 경우가 많다. 건물주가 전체 공사 비용의 일부만 보조해줄 경우, 나머지 공사 대금은 임차인이 부담하는 것이 정석이다.

건물주의 공사 보조금의 지급 방법은, 임차인에게 공사 대금을 선불 지급하는 경우, 공사 일정에 맞게 공사 시공업자에게 대금을 직접적으로 분할 지급하는 경우, 혹은 임차인이 시공업자에게 지급한 대금을 공사가 완료된 시점에 임차인에게 지급하는 경우 등이 있다. 일반적으로 건물주가 임차인에게 공사 대금을 선불로 지급하는 경우는 거의 없다. 즉, 건물주는 부실 공사 혹은 공사 지연 등에 따른 각종 분쟁으로부터 본인을 최대한 보호하기 위하여, 공사가 완료된 시점에 대금을 지불하거나, 임차인 대신 본인이 직접 시공업자를 고용하여 공사를 진행하는 경우가 많다.

건물주가 본인 소유의 건물에 불필요한 저당권이 설정되는 것을 방지하거나 공사로 인해 발생하는 손실을 최소화하기 위하여 공사에 대한 감독 및 통제권을 주장하는 것은 당연하다. 사실 건물주가 공사에 직접 관여하는 것은 임차인 입장에서도 여러가지 유리한 면이 있다. 우선, 건물주가 공사 시공업자를 직접 고용하여 공사를 진행할 경우, 본인이 지급해야 할 공사 보조금을 최대한 절약하기 위하여 합리적인 비용을 제시하는 시공업자를 선택하고, 또한 공사 기간도 최대한 단축하는 방향으로 진행하기 때문이다. 더 나아가, 만약 임차인이 건물주로부터 공사 보조금을 직접 받게되면 이는 소득으로 간주되어 자칫 잘못하면 소득세가 발생할 수도 있다. 건물주가 공사 업자에게 직접 보조금을 지불함으로써 이러한 상황을 미연에 방지할 수 있는 것이다.

참고로, 얼핏 보면 건물주가 공사 비용을 무상으로 보조해주는 것이 건물주 입장에서는 부당하다고 생각할 수 있으며, 반대로 임차인의 입장에서는 무조건적인 공짜 선물로 여겨질 수 있다. 따라서, 임대 계약 협상 시 임차인은 공사 보조금을 마치 구걸하듯 요청하는 경우가 있다. 하지만, 공사가 행해지는 건물은 엄연히 건물주의 재산이고 공사를 통해 건물의 가치가 향상되고, 향후 또다른 입주자에게도 어필할 수 있는 건물이 된다는 사실을 인지하면, 공사 보조금은 궁극적으로 양측 모두에게 혜택이 주어지는 공정한 협상 조건인 셈이다.

본 글은 시카고 한국일보 2018년 07월 05일자에 기재된 칼럼입니다.
http://chicagokoreatimes.com/칼럼-건물주에게-공사-보조금-요구하기/

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