법률 칼럼 / 부동산 양도소득세 계산하기

TV 광고나 신문 잡지 광고에 나오는 시계는 대부분 10시 10분을 가리킨다. 그리고 초침은 늘 30초에서 40초 사이를 가리키고 있다. 이유는 간단하다. 시계 가운데 표기된 로고와 생산 지역을 가리지 않기 위함이다. 다른 이유를 보태자면, 10시 10분을 가리키는 시침과 분침은 승리의 V자 모양과 유사하기 때문에, 보는 이들에게 긍정적인 느낌을 유도한다. 또한, 안정감을 느끼게 하는 이상적인 각도, 120도와 근접하다. 초보자들의 운전대 잡는 위치 역시 10시 10분이 아니던가. 이유를 떠나 이러한 시계 바늘 위치에 익숙해져 버린 우리들은, 간혹 4시 40분을 가리키고 있는 손목시계를 거꾸로 차는 경우도 있다.

일상생활의 사사로운 단면을 마주하다 보면, 당연하다 여겼던 사실이 왜 당연한지에 대해 무뎌질 때가 많다. 더하기 빼기의 단순한 숫자놀이도 그 순서를 바꿔버리면 헷갈리는 것처럼 말이다. 보유하고 있던 부동산 매각시 양도 소득세를 계산하는 방식도 지극히 단순하지만, 10시 10분의 시계 바늘처럼 그 단순한 계산법을 잊고 사는 경우가 있다.

양도 소득세 계산의 가장 기본 원칙은, 부동산 매각 시 본인이 받은 금액 (양도가액)에서 최초 부동산 취득시 본인이 지불했던 금액 (취득가액)을 빼고 남은 금액이 바로 양도 소득 (양도차익)이라는 점이다.

다만, 양도 소득 계산 시 한가지 주의할 사항이 있다. 부동산을 취득하고 매각할 때 발생하는 비용에 대한 처리다. 쉽게 생각해서, 부동산 취득 후 부동산 가치 상승에 도움된 지출 비용 (설비비 혹은 개량비)과 부동산 매각 시 필요한 경비 (양도비, 브로커 커미션, 변호사비, 모든 클로징 비용), 이 두 가지 비용 역시 양도 가액에서 함께 감해야 실질적인 양도 소득이 나온다. 부동산에 대한 수리 비용은 부동산 가치 상승에 도움이 되지 않았다면 포함될 수 없다. 이를 간단한 수학 공식으로 나타내자면 다음과 같다.

양도 소득 = 양도가액 – 취득가액 – 지출비용 – 필요경비

이렇게 계산된 양도 소득은 부동산 보유 기간에 따라 장기자본 수익 혹은 단기자본 수익으로 나뉜다. 장기자본 수익 (1년 이상 보유한 부동산)일 경우, 본인의 일반 소득에 비례하여 0%, 15%, 혹은 20%의 세율로 세금이 징수된다. 단기자본 수익일 경우, 본인의 일반 소득세율과 동일하게 세금이 징수된다. 다만, 지난 시간 필자가 다룬 바와 같이 만약 연방국세법 121조의 ‘주거주 주택 면세 조항’에 해당된다면, 개인 25만 달러, 부부 합산 50만 달러까지 양도 소득세를 피할 수 있다.

회계사나 변호사의 도움으로, 혹은 컴퓨터 프로그램을 이용하여 이러한 세금계산에 불필요한 시간을 낭비하지 않는 것이 더 현명한 세상이 되었을지 모른다. 다만, 편리함을 추구하는 이들 역시 잊고 있었던 기본 개념을 잠시 상기시키면 의외로 빠지기 쉬운 실수를 사전에 면할 수 있다.

본 글은 시카고 중앙일보 2017년 10월 2일자에 기재된 칼럼입니다.

http://www.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=CH&source=CH&category=opinion&art_id=5659395